商品房销售环节有哪些？
对于您的问题，是否可以理解成。个人在购买商品房时有什么环节，哪些问题应该注意？如果是的话，开放商前期拿地，审批等等就不再赘述了。
一：首先是看房。您需要确认开发商在售房产是否五证齐全。即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》
这中间有许多需要注意的地方，很多楼盘体量大，申请审批预售证时间有前有后，需要注意预售证是否包括您考虑的位置。
同时也建议您考察开发商的资质和实力，以及当地口碑。五证齐全不代表没有风险！毕竟五证齐全而最后烂尾的房子数不胜数。
二：与开发商磋商购房
在这中间需要您注意，意向金，订金，定金的区别。
法规有明确规定，未取得《商品房预售许可证》的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
若您在磋商过程中有购房意向，交了订金（可能500可能1000）这个是可以退回的。若您已和开发商达成一致，并签订定房合同，交了定金（可能10000可能20000）如果您再改变主意，根本上来说是不受法律保护的。您需要谨慎决定是否签上您的名字
三：合同的签订。
1商品房预售合同应当包括以下内容
(1)合同当事人;
(2)商品房基本状况:
(3)商品房价款;
(4)商品房交付条件与交付手续;
(5)面积差异处理方式;
第1步：卖房咨询
卖房的房主出售房子可以托亲戚找朋友也可以委托专业中介公司。
第2步：房源登记
售房者选择中介卖房的话，就需要对您的售房信息进行登记。房屋信息要真实详细，不可过分夸大优点，也不可回避明显缺点，要结合市场行情加上中介的意见合理定价。
第3步：看房接待
房源信息登记后，中介会将需求信息将反馈给您，购房者会在中介的带领下来实地看房。售房者应当将自己所售房屋打扫干净，给购房者留下很好的第一印象，准时应约看房时间，向购房者介绍房屋的情况。
第4步：合同签订
交易双方谈好价格后，售房者可以在中介处领取购房者交付购房定金的50%，与购房者及中介三方签订《购房合同》，签订合同的时候要认真查看每一条的内容，对于不清楚的一定要提出。
第5步：办理手续
合同签订好之后，可以到中介处领取购房者支付全部购房款的50%，此时还需要将《房地产权证》、身份证明等有关资料及与约定的过户手续费交付给中介处，并办理委托代理公证手续，由中介处代理产权过户手续。
第6步：交付房屋
售房者在合同约定好的时间内交房，交房的时候应当按照合同约定好的内容交付，包括钥匙交付、物业费结清等。交房之后，与购房者及中介三方共同签署《房屋交验单》，并收购房的余款，结清相关税费。
作为一名销售，在与顾客讲述房源推销时，要抓住哪几个点？
你好，我是一名80后宝妈，同时也在从事一份销售工作，并且参与过房子的买卖过程，很高兴成为这个问题第一个回答者:作为一名销售，在推销房源时，要抓住哪几个点？
首先，我们必须知道对于任何人买房子都是一件大事，让顾客知道你的重视和专业，顾客才会放心把这件大事交给你。其次，顾客考虑的会非常多，而推销的目的一定是成交，所以顾客在意的点和推荐房源的特点是否契合非常重要，我觉得可以从以下几个方面入手:
1，房价是否在顾客的购买力范围内。
这是顾客考虑的第一要素。所以在选择推荐房源的时候就要知道房源价格是否是顾客可以承受的。当然要通过综合考虑顾客的需求和市场价格来给出建议，并和顾客充分沟通以后获取客户的最终预算。
2，房源的位置，及周边配套。
这个问题包括很多小的方面，而不同的顾客在意不同的方面，需要有针对性的推荐和介绍。
比如在职的顾客会考虑房源在哪里，离工作的位置有多远，周边交通情况，上下班是否方便？
比如有小朋友的顾客会考虑附近的教育资源配套。
比如经常做饭的家庭，会重点考虑附近是否有菜场，大型超市等生活配套。
3，房源的面积，户型。
一般顾客在买房子的时候，会对房源的面积、户型，有一个大致的要求，作为销售，也可以根据顾客的家庭情况提出推荐房源的户型优势。
我看过一个经典案例，来自电视剧《安家》，房产销售房似锦拿到一个鬼见愁户型，顶楼，两个房间隔着一个室外走廊，一面的房间楼上还有一个用处不大的小阁楼。房销售把这个房子推荐了一个女医生，告诉她室外走廊可以成为孩子的作品展示区，两个房间的距离可以成为她和公公婆婆的安全距离，楼顶用处不大的小阁楼是她自己独立思考的空间，那是市区难得的可以看见月亮星空的地方。这个应该算是很差的户型，立即变成了优势！👍
4，房源的朝向。
朝向这个问题要因人而异，因地而异，比如北方人将就坐北朝南，南方人不喜欢西晒，推荐房源的时候也是要根据房源的朝向和顾客的喜好来发挥的。
5，房源的装修建议，或者是可塑造性。
聊这样的客户时，建议你按以下流程来做准备
1、客户信息：先通过提问的方式和客户沟通，了解对方的基本信息，从哪里知道我们的怎么来的，关注房子多久了
2、继续通过提问和客户聊天儿，判断对方需求：买房子后的用途，自己住还是一家人还是投资还是其他，客户在对答的时候保持倾听。时不时总结下，激发对方倾诉愿望。理论上客户倾诉的越多。购买的潜在欲望越大
你对他的可分析判断的点就越多
3、等客户聊的差不多了以后用封闭性问题判断客户类型：是品质型还是投资型还是价值型还是其它......对客户做一个画像—他心目中的房子理想中的房型是怎样的？
4、跟客户就其购买理想做场景铺设，让客户不但认可，还愿意和你一起讨论，模拟对方的需求并获得认可
5、根据客户和你讨论出来的信息用你家房子的特点做需求对应，“您看您刚才也说了喜欢向阳有大阳台的房子，闲暇时光可以种花养草再放个躺椅，那您来看我们这个户型.....”
沟通原则
1.敏感问题不直接回答：别客户一开口询价就报价：有人说上来报价可以筛选客户，但客户心里没有场景没有想象的时候，价格吓跑的客户会更多
2.多听多问多了解对方：这也是对自己经验积累的帮助，100个人可能有100个需求，但第101个开始，一定有重复的，这就是需求的101定律。
3.切忌解释：当客户有不满或质疑的时候，控制自己不解释，而是有礼貌的反问客户质疑的原因，然后有的放矢
希望我的回答能帮助到你
最近准备去做房地产销售了！大家有什么销售的好方法技巧秘诀吗？
房地产销售的秘诀是：上上下下左右左右BA。知道了这个下面的可以省得看了，会枯燥无味的。
我在房地产行业已经25年，对于销售接触很多，接着回答你的问题我也梳理一下我的感悟。房地产销售和其他行业一样，存在三重境地，大致是：生存阶段、发展阶段、收获阶段。
一、生存阶段。
别的先不要管，这份工作你得保证有一定的生存条件，也就是有短期的收入做支撑，这点非常重要。很多项目只给很低很低的底薪，然后还要经历漫长的蓄客阶段。很多年轻人是来拼自己的青春挣钱来的，耗不起。你需要确保：
1、有一个差不多的底薪，保证你能咬牙坚持下去。千万不要相信任何大饼，尤其是房地产公司画的饼，你咽不下去的。
2、项目已经取得5证当中至少3个证（最好4个证）的时候进入。这样前面的许可等待时期不会太久。毕竟，只有卖掉房子挣到提成才是目的。这个时间如果从3个证算起可能回达到一年到一年半的样子，即使第4个证下来可以开工了，离正式销售还有4-6个月左右的时间。只依靠底薪真的要咬牙才能坚持。
3、房地产销售的淘汰制度非常的无情，只认业绩不认人。在你刚进入这个行业处于熟悉和生存阶段的时候，时刻会面临淘汰的危机。这种淘汰，可能是环境不适合需要你调整环境，也可能是性格不适合这个行业那就需要你调整自己去适应，房地产销售讲究的是放弃面子、狼性原则、唯业绩说话、明争暗斗抢客户。要想在这样的环境下生存，做好脱胎换骨的思想准备。
4、头脑要灵活。观察这家企业的文化和实力，能看到未来，自己的收获有保证、公司相对正规，能学到相应的知识，都是在生存阶段要看得差不多的。
二、发展阶段。这是你的学习进步的站稳脚跟的阶段。
1、有培训；跟着公司培训学习销售的基本知识和礼仪。掌握销售的专业知识，包括那么计算税率、月供等这些基本的销售专业知识。
2、掌握自己楼盘的基本知识和卖点、优势。那些销售说辞是让你背的，这是前提。你得把这些东西变成自己的东西融会贯通。多掌握房地产买卖的知识，掌握基本的建筑知识，分析每一套房源的优劣势。位置、配套、学区、医院、交通、环境、户型、物业等。不是简单的知道，而是深入的研究和分析。一个片区你可以比任何客户都更了解配套情况，一个小区你有条件去做更深入的了解和熟悉，一个户型你要有描述和对其装修的意见和建议。你一定要比你的客户更专业、更了解、更有见地。至于先天具备的劣势，你要知道如何化解不必上来就说，但也不要刻意隐瞒，你要心中有数。
3、踩盘和学习竞品项目，和同行取经，向高手看齐，这是进步的必然阶段。向老销售员取经，向工程技术人员取经。
4、让更多的人知道你在做房地产销售，至少他们的家人朋友都有可能成为客户。不要嫌贫爱富，你并不知道那个枝头会开花。
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